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政策法規

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土地管理法修訂進展神速,或將對土地市場格局產生較大影響

發布時間: 2019-08-22 11:41 點擊量:

  由于在征地制度和集體經營性建設用地入市方面做了較大修改,草案一旦表決通過后,將對當今農村土地制度以及城鄉土地市場的格局產生較大影響。土地管理法的修訂工作進展可謂“神速”。征地制度改革,集體經營性建設用地入市有望全國推開。  十三屆全國人大常委會第十二次會議將在8月22日至26日在北京舉行,按照此前公布的會議議程,此次會議將審議土地管理法修正案草案(下稱“草案”)。這已經是該草案在八個月內的第三次上會審議,距離二審也僅僅過去了兩個月。  按照過往慣例,法律修正案一般歷經二審或三審后被表決通過。由于在征地制度和集體經營性建設用地入市方面做了較大修改,草案一旦表決通過后,將對當今農村土地制度以及城鄉土地市場的格局產生較大影響。

  集體建設用地入市將全國鋪開  土地制度是國家的基礎性制度,事關經濟社會發展和民眾權益。作為土地領域的基本大法,土地管理法的“與時俱進”也尤為重要。2018年12月23日,草案首次提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。此時距離上輪土地管理法修訂,已經過去了十四年。  本輪土地管理法修改主要內容涉及土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度以及其他修改。這些也都是當前土地管理的難點和重點所在。這些修改內容的最終指向,也是城鄉建設用地市場統一的大目標。長期以來,農村集體土地所有權與國有土地所有權地位不對等,集體建設用地產權不明晰、權能不完整、實現方式單一等問題已經成為統籌城鄉發展的嚴重障礙。  今年年初,中共中央國務院下發的《關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》要求,在修改相關法律的基礎上,完善配套制度,全面推開農村土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革,加快建立城鄉統一的建設用地市場。

  為破解集體經營性建設用地入市的法律障礙,草案刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。草案明確,對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。  集體建設用地入市問題關系到當今土地供應格局的變化,對于一些房地產熱點城市,如集體建設用地能夠順利入市,有望緩解國有建設用地相對緊張局面。按照草案一審稿,集體建設用地可以入市的條件是:土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,且明確要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。  截至目前,相關部門并未發布過全國集體經營性用地的統計數據,曾有學者統計稱全國大約有4000萬畝存量集體經營性用地。自2015年開始,經全國人大常委會授權,全國33個縣開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市,宅基地制度改革試點。截至去年12月,33個試點縣(市、區)集體經營性建設用地已入市地塊1萬余宗,面積9萬余畝,總價款約257億元,收取調節金28.6億元。  一旦草案通過,意味著集體建設用地入市將不再局限在上述33個試點地區,而將是全面鋪開,可以入市的集體建設用地數量可能大幅增加。在本輪土地管理法修訂之前,原國土資源部、住房和城鄉建設部兩部委已經在2017年批準了十多個城市利用集體建設用地建設租賃房試點工作。如果草案最終通過,也意味著這項試點可能在更多城市推廣。

  保留征地口子  雖然以后部分集體經營性建設用地可以直接入市,不用再經過“土地征收”環節,但土地管理法修訂仍然為征地留了“幾個口子”。此次土地管理法修訂意在縮小征地范圍,明確因政府組織實施基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等六種情形需要用地的,可以征收集體土地。其中成片開發可以征收土地的范圍限定在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內,此外不能再實施“成片開發”征地,為集體經營性建設用地入市預留空間。  2018年12月初次審議之后,針對草案一審稿中對征地情形的有關規定,一些全國人大常委會委員、人大代表和地方、部門、社會公眾建議,征地情形應與憲法、物權法等規定相一致,有關建設活動應符合規劃,進一步限定征地范圍。  為此,草案二審稿作出修改,明確規定“為了公共利益的需要”可以依法實施征地,同時增加規定,確需征地的建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃,扶貧搬遷、保障性安居工程以及成片開發建設還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃。  草案二審稿還進一步完善了征地補償標準的規定,增加了區片綜合地價“至少每五年調整或者重新公布一次”的規定,還增加了對因征收農村村民住宅造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償的內容。

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